Oт началото на 2009 г. се наблюдава тенденция на корекция на цените на имотите във всички пазарни сегменти. В масовия сегмент (50-70 хил. евро) се наблюдава доближаване на цените на нивата отпреди 2-3 години, а пазарът на луксозни имоти е все още в търсене на пресечна точка между търсене и предлагане.
В момента в София се предлагат за продажба 115 хил. жилища, което прави малкото останали купувачи изключително взискателни по отношение на качеството и забавя избора им. Средният период за сключване на сделка се е увеличил до 20 седмици спрямо девет в началото на миналата година.
През тази година в ценовия диапазон 50-70 хил. евро в София може да се купи двустаен апартамент. Такава беше ситуацията в началото на 2007 преди активния ръст на исканите от предприемачите цени за по-малките по размер жилища да лимитира възможностите на купувачите, посочват анализаторите.
Във Варна цените и тенденциите са сравними със София. В диапазона 50-70 хил. евро през настоящата година може да бъде закупен двустаен апартамент, което връща средните цени на нивата от началото на 2007 г. В Бургас за 50-70 хил. евро сега може да бъде закупен двустаен апартамент с включени довършителни работи. В този диапазон в Русе през настоящата година може да се купи двустаен апартамент в центъра.
По-осезаем е спадът на цените в летните курорти (Слънчев бряг, Св. Влас). В диапазона 50-70 хил. евро в началото на тази година може да бъде придобит тристаен апартамент с качествено изпълнени довършителни работи, се посочва в анализа.
В планинския курорт Банско в разглеждания ценови диапазон през 2009 г. може да бъде придобит двустаен апартамент с качествени параметри и отлична локация - в центъра на града и в близост до станцията на лифта.
Финансовата криза ускори очакваното спукване на „строителния балон”. Въпреки, че допреди 7-8 месеца все още се говореше за ръст на строителството през следващите три години в размер на 12%, всеки си задаваше въпроса: „Докога ще продължава това?“.
Безспорно е, че в момента строителството е сред най-засегнатите отрасли и примери в това отношение могат да се дадат много. Например в Бургаско до 3 хиляди строителни работници може да останат без работа тази година.
Строителството на обекти за над 3 млрд. лв. е замразено заради кризата, според Българската камара на строителите. В София е спряно изграждането на офис сгради, молове и жилищни сгради заради липса на средства за довършването им. По Черноморието пък е замразено строителството на редица хотели и вилни селища.
Очакванията са, че до лятото ще има спад в сектора с около 30 процента. Според експерти това ще доведе и до намаление на търсенето на сезонни работници в черноморските курорти. В същото време банките вече категорично отказват да дават заеми за строителство и ипотека във ваканционните комплекси в Слънчев бряг, коментират предприемачи от региона.
Броят на сключените сделки е несъществен на фона на мащабното предлагане на имоти в района.
До края на годината около 80 000 строители може да останат без работа заради кризата, прогнозират от камарата на строителите. В момента фирмите масово съкращават работници, без да го обявяват. Други предприемачи пък пускат служителите си в неплатен отпуск, докато намерят средства за дострояването на обектите.
Надеждата е да не се повтори ситуацията от 1997 г. по отношение на незавършените строежи или поне не в такъв мащаб.
Очакванията са строителният пазар да обръща все по-голямо внимание на качеството на цялостния строителен продукт. Изменя се типологията на крайния потребител. Досега клиентът купуваше квадратни метри, на които цената се вдигаше всяка година с 20-30%. Не го интересуваше какви материали се влагат, какво е качеството им. Важното беше да се предаде обектът по БДС.
Сигурно е, че крайният клиент ще става все по-взискателен и ще търси качество на оптимални цени. А това може да бъде постигнато с качествени, енергоспестяващи материали и прецизно изпълнение. Очакванията са за доста по-малко, но по-качествени обекти.

С какво България все още може да бъде привлекателна дестинация за инвестиции в имоти?

България може да задържи вниманието на купувачите и инвеститорите с все още високия потенциал на пазара на недвижими имоти и по-ниските цени в сравнение с другите европейски страни; по-малкият процент модерни офис и търговски площи на глава от населението; подходящите икономически условия и членството на страната в ЕС.
В сравнение с други европейски страни, които изпитват сериозни макроикономически проблеми, България за момента се справя добре.
Това не означава, че българският пазар е в добро състояние, но е в по-добро състояние в сравнение с някои от другите пазари например балтийските страни, Румъния, Украйна. Един пример само: спадът на цените на жилищата в София е между 15 и 20% , а в Рига средният спад е 40%.
Земеделските земи ще задържат интереса на купувачите, защото в момента капитализацията на повечето дружества за земеделска земя отговарят на спад на пазара на земя с повече от 50%-60%, но апетитът към закупуването на земи ще се появи далеч преди да е имало каквато и да е възможност за такова намаление на цените.
Наблюдава се леко намаление на цената на земя, което може да се отчете като възможност за фондовете да инвестират свободните парични ресурси на по-ниска цена. Това в дългосрочен план е добра стратегия. Има и чуждестранен интерес за по-мащабни инвестиции именно в земеделска земя.
Именно в окрупняването на земите се крие и големият потенциал на пазара на земеделска земя.
Очаква се стабилизиране на цената на земеделската земя около текущите нива, което е и възможност за фондовете с пари да купуват. В дългосрочен аспект цената на земята може да предостави добра и по-сигурна възвръщаемост на инвеститорите.
Земеделската земя и съпътстващите я обработвателни и преработвателни индустрии в България тепърва ще се окрупняват, рационализират и повишават стойностите си в дългосрочен план.
По отношение на продажните цени на жилищните имоти у нас през 2009 г. очакванията са в посока спад или в най-добрия случай застой на ценовите нива за по-качествените проекти. След първоначалния спад през първото полугодие на 2009, очакваме по-голяма активност на жилищния пазар през втората половина на 2009, когато купувачите ще възприемат новите ценови нива като изгодни и ще започнат отново да купуват.
Предизвикателството пред всички е да запазят своите инвестиционни намерения и, разбира се, да ги реализират по начина, по който са планирани. Предстои период на доказване и затвърждаване на доверието сред клиентите, които станаха по-предпазливи и внимателни в избора при покупка на имот. Те са в процес на изчакване, определящото при тяхното търсене е по-ниската цена. В условията на настоящата икономическа обстановка и настроенията на пазара инвеститорите трябва да мислят по-дългосрочно и да правят внимателно своите финансови разчети, като продължават да подобряват своите продукти и свързаното с тях обслужване.

Жилищните и търговски имоти в големите градове на страната имат бъдеще със стабилен възходящ тренд, като ще има, разбира се, период на отрезвяване и стабилизация. Макар и в момента новото строителство да страда, няма начин то да не заеме водещи позиции отново, тъй като е нормално качественото модерно проектиране и материали да го поставят пред морално и физически остарелите панелки и сградите, които са паметници на зората на демокрацията у нас.
При ваканционните имоти, с малко изключения, ситуацията бе започнала да се влошава дори и без наличието на криза, и това бе ясно на всички. Разбира се, и там има бъдеще, но то се определя от едно коренно различно устройствено планиране на курортните територии от досегашното. Офис площите е логично да усетят застой, тъй като кризата има реални отражения върху бизнеса и влизането на нови чуждестранни компании, които да инвестират у нас на този етап.
Наемане на жилища, търговски и офис площи винаги е имало и ще има. Не смятаме, че има някакъв сериозен ръст нито като активност, нито като цени на пазара за наеми при сегашната ситуация. Наемите са отражение на състоянието на икономиката и пазара на труда, които в момента са със забавени обороти.

Пазарът през първата половина на 2009 може да се характеризира така:

• Пазар на купувача – купувачът определя правилата и до голяма степен цената на сделката, защото реалната стойност на имота се оказва тази, която той може и иска да плати. Купувачът определя не само цената, но и времето за сключване на сделка. Ако разполага с пари, всеки купувач търси максималната отстъпка както от цената на самия имот, така и от всички допълнителни разходи.
• Пазар на парите в брой – колкото по-голям процент от сумата, необходима за сделката, притежава кандидат-купувачът, толкова по-ниска цена ще плати за нея. Който разполага с финансиране днес, може да закупи уникален имот на нечувана доскоро цена.
• Пазар без външен и спекулативен капитал – спекулантите, които активно присъстваха на пазара на жилища през последните години, сега се опитват да излязат от него, като реализират в по-голям процент от случаите по-малка от мечтаната печалба, но бързо, тъй като очаквания за развитието на пазара в бъдеще са негативни. Няма ги и чуждестранните участници – нито българите, които живеят в чужбина, нито чужденци, които избират страната за инвестиция, тъй като вложенията в имоти в цял свят са намалели през последната една година.

През тази година има повишение на критериите на банките за отпускане на заеми, и се търсят алтернативните форми, новите схеми, предлагани от строителите.
Участниците на пазара на имоти, за да останат на пазара, трябва да измислят варианти, при които сделките да стават осъществими. Това доведе до няколко иновативни начина за търговия с имоти, които доскоро не се срещаха у нас. Финансиране от продавача, покупка на лизинг, наем с опция за купуване и продажба с опция за наемане  - това са все нови техники, чрез които купувачите могат да се сдобият с недвижим имот.
Такъв финансов инструмент, които тепърва ще се налага, е втората ипотека, която включва финансиране от самия продавач и най-често се упражнява в сектора на жилищните имоти. При нея купувачът разполага със собствени средства, които покриват част от стойността на имота, за друга част той ползва ипотечен кредит от банка, а останалата част може да бъде осигурена чрез предоставяне на заем от самия продавач под формата на ипотечен кредит. Страните по сделката подписват нотариален акт за покупко-продажба на имота, като предварително е учредена ипотека в полза на финансиращата банка и втора по ред ипотека в полза на продавача.
Ако самият инвеститор има сключена кредитна линия с финансова институция, тя може да прехвърлена към краен купувач: инвеститорът собственик тегли кредит от дадена банка и когато намери купувач, същата банка прехвърля тази част от ипотеката върху купувача, която отговаря на закупения от него имот. По този начин се освобождава инвеститорът. Така се работи с една кредитна институция, която диверсифицира кредитите между различни длъжници – инвеститор и купувачи.
При договора за наем с опция за закупуване купувачът и продавачът сключват договор за продажба на имот, като купувачът плаща в аванс малка част от цената на имота (обикновено от 5 до 15%). Оставащата част от цената на имота се плаща след определен период (от 2 до 5 години), като за това време купувачът ползва имота под наем. Когато се сключи окончателен договор за продажба на имота, платеният наем се приспада от дължимото плащане. Ако купувачът се откаже от сделката, губи платения аванс и наем. Лизингът също е практикувана форма и той не се различава от типичното лизингово финансиране. За разлика от ипотечните заеми, купувачът не става собственик на имота преди пълното му изплащане. Плаща всички разноски, такси и данъци за времето на лизинговия договор.
Друг финансов инструмент, който става все по-популярен напоследък, е обратният лизинг, който се прилага най-вече за бизнес имоти. При него собственик продава имота си, най-често на финансова компания, която след това му го продава обратно с плащане на лизингови вноски. Така собственици на имоти си осигуряват средства, необходими за бизнеса им, без да ползват банкови заеми.
Има голям интерес и към сделките от типа „продажба с опция за наем“. Логиката на сделката е, че продавачът, който ползва имота под наем, не замразява парите в имота си, а купувачът генерира доходност от сделката.
Появата на тези сделки е продиктувана от разбирането на някои продавачи, че при настоящите условия техният имот не може да бъде продаден. Данните към момента показват, че в София има 25 и 50 хил. пусти апартамента. Сходна е ситуацията и при офис площите, при които незаетостта е 9% в София и се очакват дори по-високи нива до края на годината.
Наред с българските купувачи, които традиционно допринасят за около половината от сделките с имоти, купувачите от Великобритания все още съставляват значителен процент от купувачите на имоти., въпреки че делът на сделките с британци е спаднал почти двойно през 2008 г. спрямо 2007-а.
Двуцифрен е и процентът на руските купувачи на имоти, които са инвестирали основно в луксозни имоти в големите черноморски курорти.
Няма друга ясно изразена група като националност сред купувачите. Имоти в България са закупили граждани на почти всички европейски страни.
Има данни, че активността по сделките вероятно е достигнала своето дъно. Например проучването на жилищния пазар във Великобритания показва ръст в интереса на купувачите през последните два месеца, а броят на одобрените ипотеки през ноември и декември 2008 г. се повиши. Броят на одобрените ипотечни кредити във Великобритания нараства с 16% в рамките на февруари, показаха данните на Британската асоциация на банкерите (BBA). Това е третото последователно месечно повишение на показателя.
Новините подхраниха надеждата на инвеститорите, че жилищният сектор в страната може би е започнал да се възстановява, благодарение на мерките, предприети от правителството за насърчаване на икономиката.

През февруари финансовите институции са одобрили общо 28 179 жилищни заема, спрямо 24 278 през януари. Въпреки това, показателят е с близо 33 процента под нивото си отпреди 12 месеца, като активността в сектора продължава да бъде на рекордно ниски нива.
Пазарът на недвижими имоти в Близкия Изток е започнал да демонстрира признаци на възстановяване, но цените ще се понижават през следващите 6 до 12 месеца, показва доклад на Jones Lang LaSalle.
Проучването за региона на Близкия Изток и Северна Африка установява, че изискванията за възстановяване, като ръст в цената на петрола и подобрена ликвидност чрез рекапитализация на банковия сектор под формата на държавни спасителни мерки, вече са налице.
Понижаващите се цени на имотите, които представят добри възможности за инвеститорите, ще стимулират така необходимото търсене на пазара, се казва в доклад, който посочва, че сделките в Дубай са се удвоили през последния месец до 500 млн. долара от 250 млн. долара за януари.

Въпреки това всички подобни подобрения са от много ниска база и въпреки че вероятно ще видим някои подобрения, едва ли ще има бързо възстановяване. Предвид това, че глобалната икономическа перспектива бързо се влошава трудно можем да бъдем оптимисти за пазара на имоти в Европа или където и да е другаде. Страните, които бяха свидетел на най-големия „бум“ в цените на жилищата (например Ирландия и Испания), вероятно ще видят и най-драматичните спадове. За разлика от това в някои държави като Германия нямаше бърз ръст на жилищните цени и затова, въпреки че те може да паднат малко по време на икономическия спад, перспективите не са толкова сурови.
Също така видяхме спадове в цените и на балтийските пазари, като там също не е вероятно значително подобрение, тъй като търсенето на жилища ще бъде ограничено поради влошената икономическа обстановка и факта, че ипотечното финансиране все още се получава трудно.

.......................................................................................................................................

Най-атрактивни за братушките са курортните дестинации Св. Влас и Слънчев бряг

България продължава да е номер едно на руския пазар за недвижими имоти в чужбина, обявиха организаторите на първия в Русия международен конкурс за най-добри ваканционни имоти, съобщи Националното радио. Първият в Русия конкурс за недвижими имоти в чужбина е организиран от московския филиал на авторитетното британско издание „Homes Overseas”, което от 35 години следи тенденциите на този пазар по света. От общо 250 заявки за участие бяха избрани 18 проекта, като три от тях са български. Два са по Черноморието - в Созопол и Шкорпиловци и един в Пампорово.
Всички възможни рейтинги по държави имат една обща характеристика, а именно, че България в тях е номер едно като най-предпочитана от руснаците дестинация за купуването на имот в чужбина, коментира председателят на журито Сергей Римов.
Според руските агенции, които предлагат български имоти, кризата не се е отразила на интереса към придобиването на ваканционно жилище у нас. Това показа и завършилото преди дни първо за тази година изложение на български имоти в Москва. Освен атрактивни цени, на потенциалните купувачи бяха предложени схеми за разсрочено плащане и всестранна юридическа помощ при оформянето на сделките и за пътуванията до България. По време на самото изложение директните продажби са скочили с 20% в сравнение с миналата година, пресметнаха участниците в проявата.
Припомняме, че  в началото на годината руснаци пристигаха с чартъри, за да оглеждат ваканционни имоти по морето. Засиленият интерес бе провокиран от последното изложение на български имоти в Москва, похвалиха се брокери от Бургас.
Руските кандидат-купувачи буквално се редяха на опашки пред щандовете на агенции за недвижими имоти и строителни фирми, обясни Снежана Пашова, управител на "Сан Сити", една от фирмите, участвали в експото. Според нея прогнозите са повече от благоприятни, тъй като вече имали огледи и реален интерес за сключване на сделки.
Това ни прави оптимисти за бъдещото развитие на сектора, коментираха местни брокери. Най-атрактивни за руснаците са курортните дестинации Св. Влас  и Слънчев бряг.
"Изненадващо голям интерес и към жилища в градовете Бургас и Варна беше регистриран по време на експото", допълни Пашова. Тя уточни, че най-търсени са били студиата до 60 кв. м. "Безспорно обаче кандидат-купувачите идваха на изложението с нагласата, че ще намерят имоти на занижени цени", обясни тя. Затова руснаците питали за апартаменти до ценовата граница 35 000 - 40 000 евро  и за любимата им "скидка", споделиха участници в изложението.
Според кандидат-купувачите от Русия в момента цените на имотите са намерили равновесната си точка, и сега е моментът да се възползват от атрактивните  преференции за апартаменти не само по Черноморието, но и в Пампорово и Банско. Основната тенденция в поведението на българските инвеститори е желание да „изчистят” започнатите проекти, коментираха от бранша. Тези, които са притиснати от изискванията на банките, правят отстъпки от 5 до 15% при авансово плащане или предлагат различни схеми за отложено плащане. Най-често за проекти по Северното Черноморие се оферират апартаменти с първоначална вноска от 50% и разсрочено плащане за 15 години, като през първите две не се начислява лихва, а през следващите оскъпяването е равно на процента, който самият инвеститор дължи на банката.